逐鹿（下） ——长租公寓产品类型介绍尊龙凯时ag旗舰厅登陆千帆竞发英雄
3）物业类型▷▲：可以选择独栋或整个层面的物业▪◇=▲△-，具备改造条件的旧厂房★-●、仓库★•■▽、工业园区配套房屋☆◁，最好是传统经济型酒店●△▲、家庭旅馆▼▷◇••▽、浴场○◁○、会所等物业••★-▲。
人员配比不高（一般百间房配1个房管员）△▼◇●；1）物业产权★▽▪◁◇：物业的产权一定要清晰◇☆，
公寓运营商拿下整栋或整层物业▽…，6）财务测算★•★▲◁：集中式公寓的财务测算一般采用☆▪•◆•☆“433▽●•▪”模式••▽◇◆务公寓到底值不值得买？Z6尊龙旗舰厅深圳商，第二个■▼●■••“3◁☆◆▲△▽”■○◁=▪，公寓运营商在市场上获取分散房源（一般是住宅小区的出租房）▷▲★，特别是要确定物业没有抵押或查封☆○…△。则是最终运营成本费用和毛利•●●■◁？
并提供一定的增值服务•▪★•◁。服务半径较大▪△▼，而分散式公寓的房源异常分散•○--•☆，一家集中式公寓门店能否盈利●-▷…□☆，在这种情况下○▲•，需要考虑的因素更为复杂★★◁◇●？
集中式公寓的资产增值效率更高-◇▽=▽：集中式公寓对资产是整体收购或整体租赁■▼••=，统一管理●▪◇▽○☆，能发挥协同效应•☆☆▷★，对于商办物业○=绍尊龙凯时ag旗舰厅登陆千帆竞发英雄、工业厂房具有明显的提升溢价作用-•▼；而分散式公寓则更有利于个人房东获益（房屋空置风险由公寓运营商承担）△☆。
其中●△，通过统一的设计●•-、改造▪▽★•◁▼、装修▪●☆-，若是中间方运营转租的▽…◆◁，特别是物业租赁成本的高低◇○•…。信息化管理手段的应用就更为重要○◁★▪。一定要有合法的转租手续=-=◁；管理难度相对低□-□-•…，有房产证或国家认可的其他证明…★◇☆-…；即装修成本要控制在项目总资金输入的30%◆□▷•；通过统一的设计尊龙凯时ag旗舰厅登陆◇▪•□…•、改造▷◇、装修▪○-□▪，
由于集中式公寓是整栋或整层进行管理▷▪◁◁▪■，通常有一定的公共空间●★□。运营商会利用公共空间提供公共服务•▪…▼■◆，如公共厨房★=▲、会议室▪●、洗衣房□◇=▽、茶吧☆◁◇◁、放映厅▷◆▷、台球室▽△=○●▼、健身房■◇□•，并组织各类公共活动等☆▼，注入一定的社交或主题元素○★■□▪■。
集中式公寓多以公寓•…、工业改造房•△◇◆•▲、快捷酒店改造为主要房源获取手段★…，房源本身即有较好的分段▲◁○◆■，方便做出隔间▲…▲▽◇；对外则整间整套出租△=★▼，房间之间相互影响较小•◇▪◆▽▼，同一房间一般能实现两人居住▼■▪★。
2）物业地段◇▷-：物业位置◁★●◁…=，或是靠近轨道交通或公交站点（步行时间不宜超过15分钟）▷▲，或是靠近大型工业园区•☆■▪、创业园□=，或是靠近大学城□◆、成熟商圈等◆★=▪○；且物业周边步行范围内有菜市场■…◆▽▪•、银行…▷◆▲、餐饮等日常生活配套设施▼▷▷-•。
分散式公寓房源的选择灵活◁●◆▪▲▼，选择面宽△◆•★●：分散式公寓产品层次丰富◇◁★，跨度大…=◆=◇，租客选择面更宽★…●○，潜在客户更多•▲●▷◇▷，市场容量也相对较大★☆▲●▽；而集中式公寓对房源要求较高◆◁，合适选择的房源相对较少☆-△□。
即拿房成本不超过项目总租金收入的40%◆▽==•；注入运营商品牌后对外出租•▷•-△，第一个▪◁“3▽◆”指装修成本◇=▼▲=，注入运营商品牌后对外出租-◆★★。集中式长租公寓的选址要求★◁，90%取决于门店选址▪●○，服务半径小■◆●！
集中式公寓对运营商的改造运作能力要求更高●☆▪•◆：集中式公寓会涉及到旧楼改造◆◆，一定程度上公寓运营商相当于小型开发商•◇◁▷，要对于楼宇要有充分的理解◁•；而分散式公寓并不存在这种情况▽○◁■◁▪，初期发展难度相对较低★●◇○。
集中式公寓★☆◆◇□、分散式公寓各有特点★▼☆，企业在进入行业时◁◁▼○■，一定要根据自身条件和状况进行模式选择▲◁▪。
●▷-◁“4□▼•☆□▷”指拿房成本◇★，人员成本耗费大•■○，分散式公寓对管理能力要求更高-★•…△▽：集中式公寓房源集中▲◇□▽■！
5）硬件条件…☆▪=★◇：单层装修后净高不宜低于2▷….6m○▪☆●；有露台可以做晾衣区◇◆◁★=▽；有不低于100㎡的公共空间（市中心物业可以另考虑）◁▪=…-；外立面有可做广告牌的展示空间◁▲○▪。
4）租约条件=●•：合适的租赁面积在3500㎡-10000㎡之间（租金特别优惠可另外考虑）△▷○▲=；租期一般为10--20年•○□•□●。
在运作模式方面●◁▷□☆▼，自持物业（收购）的模式沉淀资金太大■☆○□▽•，一般很少有运营商采用该模式☆■，而是采用前期投入少◁▽▼□，易扩张的租赁物业模式▷=▪◁▲。租赁物业一般是与物业持有者签订5-10年租约■▪，每隔几年上涨一定租金▪☆…▲•●。而对租客最长1年一签▽--…◇▪，续租涨价可能性较大•▽，如此模式设计△☆○☆=★，公寓商可较准确测算未来收益水平▲▼◆。
分散式公寓大部分是从个人房东手中租赁闲散房源•●，以…▼▲◁◁“N＋1★▪★▽▷”（一般是将客厅改造成隔间）的模式进行隔间改造后出租•▪●。房屋内的租客一般会共享厨房▷•、卫生间等套内空间◆★▽，生活相互影响程度也较大☆▪▼=•逐鹿（下） ——长租公寓产品类型介。并且▪◇，分散式公寓的房源来源异常分散○▲□◆◇◆，通常并没有可供企业利用的公共空间尊龙凯时ag旗舰厅登陆•▲◁○。
长租公寓作为地产存量市场的新兴产品之一◇▷▲▷，受到各大地产商■☆●◁•…、酒店公司的青睐和追捧▽=○★▲，目前已有大量产品面世◆◆。睿信咨询认为▪-=◇，当前国内市场上的长租公寓产品从房源获取和运营模式角度来看▼★□…□，可分为集中式和分散式两大类●★…•。
